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签购房合同要注意什么?这些问题千万不能忽视

木希2020年08月20日 15:56   
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[导读]签购房合同要注意什么?这些问题千万不能忽视
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  【聊城房产超市网】8月20日讯    买房是中国人人生中非常重要的一件事情,购房合同是买房和维权的重要凭证,签订购房合同时,面对可能存在的购房合同 陷阱,我们如何识破?又该怎样应对呢?房产超市网编辑为大家讲解签购房合同时的注意事项。
(示意图 图片来自摄图网)
(示意图 图片来自摄图网)

  第一项:关于五证
  陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
  对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

  第二项:关于公摊面积
  陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。
  对策:1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。
  建议增加补充条款:
  双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:
  1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。
  2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

  第三项:关于房产证
  陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
  对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。
  建议增加补充条款:
  如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第____种方式处理:
  1、买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。
  2、买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
  如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。
  如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。

  第四项:关于所售房屋的坐落位置
  陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
  对策:1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。
  律师建议增加补充条款:
  出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
(示意图 图片来自摄图网)
(示意图 图片来自摄图网)

  第五项:关于物业管理公约
  陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
  对策:1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
  律师建议增加补充条款:
  出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。
  买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。

  第六项:关于各方责任范围
  陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
  对策:1、根据《民法通则》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
  律师建议增加补充条款:
  如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下:
  出卖人的责任范围:
  1、退还已付房价款及其利息(此利息的计算,如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。
  2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升 值差价。
  3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。
  4、对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。

  第七项:违约责任和赔偿约定
  合同中的违约责任和赔偿约定,需要大家重点关注。在整个购房流程中,时刻都有可能出现违约行为,一旦出现违约,法院判定责任及赔偿,首先参照的是合同中的约定。
  例如什么情况下房子可以退、出现什么违约行为,定金双倍补偿等。
  如果这两项没有约定清楚,购房者会吃哑巴亏,维权会绕远路。

  第八项:交房日期与交房标准的约定
  交房日期是开发商将房子交给购房者的最后期限,交房标准是在交到购房者手中时,房子的配置标准。
  交房日期是购买期房的小伙伴需要注意的,如果开发商逾期交房,购房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要标准。
  交房标准对精装房来说尤为重要,交房时的配置与样板间的配置差距较大,在签合同时,需要将收房时的配置标准写清楚,例如家电的品牌、室内空气的达标标准等。
示意图 图片来自摄图网
示意图 图片来自摄图网

  以上是消费者在购买房屋签合同时常见的问题,签合同是个复杂的过程,以上注意事项并不能涵盖合同中可能出现的所有问题。建议您在签订合同的时候,请有经验者一起同行,确保合同没有问题。

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